Rotterdam – Mijn oog viel dit weekend op een artikel van RTV Rijnmond over de geplande nieuwbouw op de hoek van de Beijerlandselaan en de Groningerstraat in Hillesluis. Daarin wordt gemeld dat de gemeente Rotterdam de Nederlandse Bouw Unie (NBU) opdracht heeft gegeven om op een plek waar twaalf “kleine woningen” zijn onteigend om – in hetzelfde bouwvolume – vijftien nieuwe “ruime woningen” tussen de 395.000 en 420.000 euro te realiseren. Nu vraagt iedereen zich natuurlijk allereerst af hoe kan je in hemelsnaam een kwart meer woningen bouwen zonder dat deze woningen kleiner worden.
940 woorden – 5 minuten
Leugentje
Op de website van de gemeente Rotterdam (zie www.rotterdam.nl/groningerstraat) staat samengevat het volgende: het is nodig om de twaalf “kleinere appartementen” uit 1926 te vervangen door vijftien “ruimere appartementen” omdat er te weinig huizen zijn in in het middensegment. Die bewering is onjuist, want uit gegevens van Kadasterdata.nl blijkt namelijk dat de meeste gesloopte woningen groter waren dan de beoogde nieuwbouw:
- Beyerlandselaan 86a-b, 88a-b, 90a-b, 92a-b en 94a-b: elk 75 m²
- Groningerstraat 1a1 en 1a2: elk 69 m²
- Groningerstraat 1b1 en 1b2: elk 56 m²
Alleen de onderste twee woningen van elk 56 m² zijn kleiner dan de aangekondigde nieuwbouwwoningen uiteenlopend van 63 tot 74 vierkante meter. Het merendeel van de reeds gesloopte appartementen had namelijk een vergelijkbare of zelfs grotere oppervlakte. De vraag is dan ook in hoeverre het hier om een foutje of een leugen gaat om de raad te misleiden. Van “ruimere appartementen” is in elk geval geen sprake.
Middensegment?
Een andere vraag die bij mij direct opkwam is: “wie kan in de armste wijk van Rotterdam in hemelsnaam zulke hoge bedragen betalen voor dit soort kleine woningen”. Op de website van de gemeente Rotterdam noemen ze dat middensegment woningen. Het klinkt geweldig maar ik had geen idee wat het betekende. Dus ging ik op onderzoek uit en ontdekte al vrij snel dat middensegment woningen een term is van de Rijksoverheid en dat zij volgens het prijspeil van 2026 hiermee woningen bedoelen tussen de €275.001 en €420.000.
De woningen aan de Groningerstraat en Beijerlandselaan van €395.000 tot €420.000 vallen daarmee niet aan de onderkant of in het midden van die categorie, maar juist tegen de bovengrens aan. Formeel zijn het dus middenklassewoningen, maar omdat de woningen zo klein zijn liggen ze qua vierkante meterprijs in het topsegment. Het is dan ook maar de vraag of de oud-bewoners straks weer op hun eigen stekkie kunnen wonen.
Overigens is dit Laag-, Midden- en Hoogsegment van de Rijksoverheid een wassen neus omdat het niets zegt over de kwaliteit, het aantal vierkante meters of buitenruimte van de woning en ook niks zegt over bereikbaarheid en/of voorzieningen in de buurt, etc zoals u ook kunt lezen in het Programma Betaalbaar Wonen.pdf van de Rijksoverheid.
Commissievergadering
Omdat ik geen animo voor zulke dure woningen in Hillesluis zie, heb ik nog even de commissievergadering Bouwen, Wonen en Buitenruimte (2018-2022) van woensdag 3 maart 2021 teruggezocht om te begrijpen hoe in hemelsnaam het heeft kunnen gebeuren dat 12 Rotterdamse gezinnen hun 100 jaar oude, ruime woningen konden verliezen en welke partijen hadden ingestemd met deze voor de wijk absurd hoge verkoopprijzen.
Na 31:00 minuten spreekt men over de onteigening, sloop en desbetreffende nieuwbouw. Alleen de SP, D66 en PRO stellen vragen. De SP begint en zegt dat zij met hoge uitzondering voorstander zijn van de sloop en zij stelde vragen over de taxaties en onteigeningsprocedures, de D66 vulde het aan met een vraag over onafhankelijke taxateurs en PRO sloot zich bij SP en D66 aan zonder zelf aanvullende vragen te stellen.
Hierop antwoordde de wethouder ondermeer dat ten aanzien van de onteigening alleen de woningcorporatie Woonstad en twee andere eigenaren dwarslagen, maar dat zij er met Woonstad wel uit zouden komen. Over een andere eigenaar vertelde de wethouder dat deze had aangegeven dat zij in ruil andere soortgelijke woningen en bedrijfsruimte van de gemeente Rotterdam terug wilde krijgen en over de derde en laatste eigenaar zei de wethouder dat deze onrealistische bedragen van 40% boven de taxatiewaarde vroeg en dat de Kroon over onteigening uiteindelijk een beslissing zou moeten nemen. Niemand stelde vragen over de huizenprijzen. Tenslotte had de wethouder iedereen nog zo gerustgesteld dat de woningen in het middensegment zouden komen en wie kon daar nu op tegen zijn!
Vierkante meterprijzen
De werkelijkheid is echter dat de vierkante meterprijs van de kleinste woning met een oppervlakte van 63 vierkante meter en een verkoopprijs van €395.000 maar liefst 6.285 euro per m2 bedraagt. Verdient men wat meer en kan men een grotere woning veroorloven, dan betaalt men voor 74 vierkante meter €420.000, oftewel €5.675 per m2. Dit terwijl volgens Funda de gemiddelde vierkante meterprijs in de wijk rond de €3.560 ligt. Kortom, de nieuwbouwwoningen worden straks aangeboden voor prijzen die ongeveer 60 tot 75 procent hoger liggen dan de huidige prijzen in Hillesluis.
Zoomen we in en vergelijken wij de nieuwe woningen met de momenteel te koop staande woningen op de Beijerlandselaan. Dan vinden wij op Funda de volgende vijf adressen, prijzen, vierkante meters en vierkante metersprijs.
Gemiddeld betaald men om en nabij de €3.108 per m2 op de Beijerlandselaan. Althans dat is de vraagprijs. Het is nog maar de vraag of men voor deze woningen meer dan €3.000 per m2 kan krijgen. Halen wij de uitschieter op de Beijerlandselaan 5-B02 eruit dan krijgen we een namelijk een gemiddeld van €2.897 per m2. Kortom, de gemeente Rotterdam laat nu woningen bouwen op de Beijerlandselaan die meer dan twee keer zo duur zijn dan de gemiddelde vierkante metersprijs geldend in die straat.
Overigens worden deze hoge vierkante meterprijzen op een handvol plekken in Rotterdam Centrum, Hillegersberg en Kralingen tegenwoordig wel betaald maar in Hillesluis nog lange niet. Hillesluis is nl de armste wijk van Rotterdam en alleen criminelen kunnen zulke hoge vierkante meterprijzen ophoesten maar voor docenten, verpleegkundigen, politieagenten, havenarbeiders, etc met een modaal inkomen zijn dergelijke bedragen simpelweg niet op te brengen. De vraag dringt zich dan ook op voor wie deze woningen eigenlijk worden gebouwd?